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西寧萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目

全過(guò)程投造價(jià)咨詢服務(wù)模式的學(xué)習(xí)

索引：全過(guò)程造價(jià)咨詢服務(wù)業(yè)務(wù)在國(guó)內(nèi)的發(fā)展已日趨成熟，越來(lái)越多的業(yè)主和項(xiàng)目對(duì)造價(jià)咨詢服務(wù)也越來(lái)越重視，本文結(jié)合西寧萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目提供的全過(guò)程造價(jià)咨詢服務(wù)案例，對(duì)本項(xiàng)目的投資控制核心和重點(diǎn)，以及萬(wàn)達(dá)集團(tuán)成本管控的模式做了總結(jié)和探討。

關(guān)鍵詞：全過(guò)程造價(jià)咨詢服務(wù)模式核心價(jià)值

工作單位：上海市建設(shè)工程監(jiān)理有限公司

作者簡(jiǎn)介：余業(yè)雄男35歲上海市建設(shè)工程監(jiān)理有限公司常年從事工程項(xiàng)目管理及造價(jià)咨詢一線工作。

隨著建筑工程咨詢行業(yè)的細(xì)分，各類咨詢服務(wù)也如雨后春筍般的衍生和發(fā)展，全過(guò)程造價(jià)咨詢服務(wù)也經(jīng)歷了由單一算量組價(jià)到全過(guò)程投資控制的提升。在國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)地區(qū)以及成熟的開(kāi)發(fā)單位對(duì)全過(guò)程造價(jià)咨詢業(yè)務(wù)越來(lái)越重視，這一服務(wù)模式和內(nèi)容也日趨成熟。在本人參與的項(xiàng)目中，不同的業(yè)主、不同的項(xiàng)目，對(duì)全過(guò)程造價(jià)咨詢服務(wù)內(nèi)容和方式也不盡相同，本文主要對(duì)我參與的西寧萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目全過(guò)程造價(jià)咨詢服務(wù)的模式做一些總結(jié)和探討。

項(xiàng)目概況。西寧萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目規(guī)劃用地面積13.91萬(wàn)平方米，總建筑面積約87.4萬(wàn)平方米，分南北兩個(gè)地塊，其中地上69.5 萬(wàn)平米，地下17.9萬(wàn)平米。由商業(yè)、酒店、超高層住宅、甲級(jí)寫字樓、室外步行街以及配套設(shè)施組成的城市綜合體。

成本控制團(tuán)隊(duì)的組成和工作方式。萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目業(yè)主自身有一個(gè)10人組成的成本管理團(tuán)隊(duì)，包括招標(biāo)和各專業(yè)造價(jià)人員，同時(shí)聘請(qǐng)了兩個(gè)咨詢服務(wù)單位作為協(xié)作單位，共同工作。造價(jià)咨詢團(tuán)隊(duì)的成員全部駐場(chǎng)工作，從角色來(lái)說(shuō)，有甲乙方之分，從工作來(lái)說(shuō)，雙方一起工作，是一個(gè)團(tuán)隊(duì)。這點(diǎn)與國(guó)內(nèi)其他開(kāi)發(fā)商有區(qū)別，包括保利、綠地等公司，他們更多的是以現(xiàn)場(chǎng)專業(yè)工程師代表為主，配合后臺(tái)支持，與國(guó)際咨詢公司如利比、威寧謝、偉歷信等也不同，他們基本以后臺(tái)為主，定期到現(xiàn)場(chǎng)收集信息。咨詢團(tuán)隊(duì)工作方式的不同，是由其工作內(nèi)容和深度的差異決定。

眾所周知，造價(jià)控制的關(guān)鍵點(diǎn)在于設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制，可如何落實(shí)在這階段的工作，各個(gè)業(yè)主或者項(xiàng)目做法也不盡相同，實(shí)施的深度和效果也會(huì)千差萬(wàn)別。在西寧萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目，造價(jià)咨詢公司與業(yè)主成本部作為一個(gè)團(tuán)隊(duì)共同工作，全面參與了項(xiàng)目的方案估算、成本控制目標(biāo)的確定、成本指標(biāo)復(fù)核、圖紙的優(yōu)化測(cè)算、招標(biāo)清單的編制、正式施工圖紙完成后的重計(jì)量工作、過(guò)程造價(jià)處理以及竣工完成后的結(jié)算工作。特別是前期的估算、指標(biāo)復(fù)核和測(cè)算工作是成本控制工作的重心，也是造價(jià)咨詢公司工作的核心價(jià)值體現(xiàn)。下面就本人參與的前期造價(jià)咨詢工作做一些梳理和總結(jié)。

1.方案估算。在這階段，由于萬(wàn)達(dá)集團(tuán)所建設(shè)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目除建設(shè)地點(diǎn)、規(guī)模有區(qū)別之外，建設(shè)業(yè)態(tài)和建造標(biāo)準(zhǔn)都大同小異，所以我們主要關(guān)注的除了底板以下的結(jié)構(gòu)方式以及基坑維護(hù)方案的選擇之外，主要是效果類專業(yè)工程的方案測(cè)算，包括室內(nèi)精裝修工程和外幕墻工程。對(duì)于效果類方案的測(cè)算，首先，我們學(xué)習(xí)掌握萬(wàn)達(dá)集團(tuán)各類業(yè)態(tài)的室內(nèi)裝修和外幕墻的建造指標(biāo)，包括一些建筑指標(biāo)的測(cè)算，如外幕墻展開(kāi)面積比例，窗墻比進(jìn)行測(cè)算，其次對(duì)主要材料的設(shè)計(jì)配置和選擇的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審核，是否在建造標(biāo)準(zhǔn)的要求范圍內(nèi)，只有設(shè)計(jì)符合了建造標(biāo)準(zhǔn)的要求，我們測(cè)算的造價(jià)指標(biāo)才會(huì)有比較意義，才能找到超指標(biāo)的原因以及設(shè)計(jì)優(yōu)化的方向。在具體測(cè)算過(guò)程中：

a)內(nèi)裝修工程。我們重點(diǎn)根據(jù)裝修選材、檔次，參考萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的測(cè)算模板，對(duì)各類使用空間進(jìn)行單方指標(biāo)估算。在初步設(shè)計(jì)完成后指標(biāo)復(fù)核過(guò)程中，也主要是對(duì)裝修材料的檔次、品牌，墻面、吊頂造型的復(fù)雜性等進(jìn)行比較分析，提出優(yōu)化建議。

b)外幕墻工程。主要根據(jù)外幕墻的形式，根據(jù)對(duì)包括玻璃幕墻、金屬幕墻、石材幕墻、涂料等各類幕墻的面積進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，參照萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的測(cè)算模板，按單方造價(jià)指標(biāo)做出估算。在初步設(shè)計(jì)完成后，我們重點(diǎn)關(guān)注外幕墻的形式，使用材料的規(guī)格、品牌和檔次，以及幕墻龍骨、配件的選擇等等方面進(jìn)行分析，提出優(yōu)化的空間和方向。

2.指標(biāo)復(fù)核和測(cè)算。在初步設(shè)計(jì)完成后，我們主要對(duì)結(jié)構(gòu)工程和水電風(fēng)各專業(yè)機(jī)電工程進(jìn)行指標(biāo)復(fù)核和測(cè)算：

a)結(jié)構(gòu)工程。通過(guò)對(duì)鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋、混凝土的指標(biāo)分析，估算項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)造價(jià)指標(biāo)，即單方鋼筋、混凝土的含量。通過(guò)與類似項(xiàng)目的指標(biāo)以及建造標(biāo)準(zhǔn)的指標(biāo)含量比較，首先找出問(wèn)題，是基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)指標(biāo)偏高，還是地下工程，還是地上工程？具體到某一個(gè)分部，再西分找原因，是柱鋼筋配置高，還是板厚，還是梁截面大鋼筋配置高？等等。通過(guò)逐步細(xì)分的分析，找出結(jié)構(gòu)優(yōu)化建議。

b)機(jī)電工程。主要根據(jù)不同的建筑業(yè)態(tài)，參照萬(wàn)達(dá)的測(cè)算模板，對(duì)各個(gè)單體項(xiàng)目的各機(jī)電專業(yè)工程進(jìn)行單方指標(biāo)估算，在此階段，主要是對(duì)設(shè)計(jì)的單方設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)與建造指標(biāo)進(jìn)行比較核對(duì)，如對(duì)各個(gè)業(yè)態(tài)的建筑的單方用電功率是否在建造標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)，空調(diào)工程單方制冷量是否符合建造標(biāo)準(zhǔn)的要求，等等。在初步設(shè)計(jì)完成后的機(jī)電指標(biāo)復(fù)核過(guò)程中，對(duì)于各機(jī)電工程，包括水、暖、通風(fēng)、電氣工程，進(jìn)行算量并測(cè)算，主要通過(guò)對(duì)各機(jī)電設(shè)計(jì)的系統(tǒng)分析（與類似項(xiàng)目比較），大型設(shè)備材料的選型、管材的選擇等方面提出優(yōu)化建議。

通過(guò)前期的方案估算、指標(biāo)復(fù)核和測(cè)算工作，對(duì)于超出投資控制目標(biāo)的項(xiàng)目向設(shè)計(jì)單位提出優(yōu)化的建議，對(duì)投資控制目標(biāo)進(jìn)一步的結(jié)構(gòu)化劃分和調(diào)整。只有合理的確定了投資控制目標(biāo)，整個(gè)項(xiàng)目的投資控制才邁出關(guān)鍵的一步。個(gè)人體會(huì)，在萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目能在前期、在設(shè)計(jì)階段規(guī)范的逐步深化和落實(shí)，與萬(wàn)達(dá)集團(tuán)對(duì)成本的管控方式和要求是分不開(kāi)的，有其自身的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)：

首先，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)成本控制中心有強(qiáng)大的數(shù)據(jù)庫(kù)支持。包括各類業(yè)態(tài)建筑的建造標(biāo)準(zhǔn)，針對(duì)各類建造標(biāo)準(zhǔn)的各個(gè)業(yè)態(tài)的造價(jià)指標(biāo)、含量控制指標(biāo)，以及各個(gè)階段的測(cè)算模板，包括方案估算模板、清單測(cè)算模板等等。任何一個(gè)開(kāi)發(fā)單位關(guān)注工程建設(shè)都不外乎建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、工程進(jìn)度和項(xiàng)目投資，只有有了強(qiáng)大的數(shù)據(jù)庫(kù)支持，才能高效的完成前期階段的成本控制。否則，要做好前期階段的成本測(cè)算工作必將付出非常大的成本和時(shí)間，造成工程進(jìn)度的遲緩，必然影響項(xiàng)目的總體效益，這也是很多項(xiàng)目和業(yè)主對(duì)于前期成本控制力度以及實(shí)施效果不佳的原因吧。

其次，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)對(duì)于成本控制有一整套系統(tǒng)的控制制度和流程。造價(jià)控制主要責(zé)任方在于成本部，但決不是成本部一個(gè)部門獨(dú)立完成的工作，需要有一個(gè)高效的團(tuán)隊(duì)去實(shí)施，包括與設(shè)計(jì)部、前期部、工程部等密切的協(xié)作，需要有一套嚴(yán)格的流程制度來(lái)執(zhí)行。在本項(xiàng)目，萬(wàn)達(dá)對(duì)于成本測(cè)算節(jié)點(diǎn)、設(shè)計(jì)優(yōu)化節(jié)點(diǎn)都有嚴(yán)格的制度要求，節(jié)點(diǎn)是紅線，如節(jié)點(diǎn)延后，項(xiàng)目相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)都會(huì)承擔(dān)直接責(zé)任。另外，在方案和第一版施工圖測(cè)算過(guò)程中，業(yè)主成本部、工程部、設(shè)計(jì)部高效合作，同時(shí)設(shè)計(jì)院、設(shè)計(jì)優(yōu)化單位、造價(jià)咨詢公司也作為后臺(tái)支持共同協(xié)作，通過(guò)“設(shè)計(jì)—測(cè)算—優(yōu)化—測(cè)算—實(shí)施”系統(tǒng)循環(huán)來(lái)實(shí)現(xiàn)成本的控制。

第三，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)有著長(zhǎng)期工作的供應(yīng)商，各個(gè)專業(yè)工程、設(shè)備材料都有齊全的合格供應(yīng)商名庫(kù)。在具體測(cè)算過(guò)程中，需要對(duì)很多特殊的專業(yè)工程、大型設(shè)備材料進(jìn)行詢價(jià)，有了這些合作供應(yīng)商，測(cè)算過(guò)程中的詢價(jià)工作簡(jiǎn)單而高效。同時(shí)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)對(duì)大型設(shè)備、材料都集中采購(gòu)供應(yīng)，每年更新一次集中采購(gòu)的設(shè)備材料價(jià)格，這些都在我們測(cè)算工作中為我們提供了強(qiáng)大的支持，為我們節(jié)省了時(shí)間，提高了效率。

最后，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)所投資建設(shè)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)有一定的可復(fù)制性，各地的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)除了建設(shè)地理位置、建設(shè)規(guī)模有區(qū)別外，其所包含的建設(shè)業(yè)態(tài)基本相同，建造標(biāo)準(zhǔn)也有明確的定義，所以對(duì)于集團(tuán)控制層面和項(xiàng)目控制層面都有成熟的數(shù)據(jù)和成熟的做法，這些都是保證我們高效的做好成本控制的工作的保障和優(yōu)勢(shì)條件。

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當(dāng)然，對(duì)于國(guó)內(nèi)大型開(kāi)發(fā)商而言，成本管控工作都有其各自的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，各類投資建設(shè)項(xiàng)目也不可能完全一致，我們不能千篇一律的要求所有項(xiàng)目和業(yè)主都按同一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)和程序去實(shí)施。但是對(duì)于我們?cè)靸r(jià)咨詢公司而言，為業(yè)主提供全過(guò)程的造價(jià)咨詢業(yè)務(wù)的核心價(jià)值是一致的，那就是準(zhǔn)確的確定投資控制目標(biāo)、制定投資控制管理流程和制度、及時(shí)掌握投資的動(dòng)態(tài)變化情況，高效有序的開(kāi)展結(jié)算工作。只有準(zhǔn)確的把握了我們工作的核心價(jià)值，才能明確我們工作的重心和方向，對(duì)于在本項(xiàng)目中萬(wàn)達(dá)集團(tuán)成本控制的思路和模式對(duì)于我們開(kāi)展其他項(xiàng)目的咨詢工作也是一個(gè)很好的借鑒。